Pour une personne physique, les revenus de la location immobilière sont qualifiés de revenus fonciers au sens fiscal. Le code des impôts sur les revenus réserve un traitement fiscal plutôt favorable aux revenus immobiliers provenant de la location de biens immobiliers.
Cela fonctionne comme suit :
- Pour les baux d’habitation, la base imposable est égale au revenu cadastral indexé majoré de 40% : les loyers effectivement perçus ne sont pas imposés ;
- Pour les baux destinés à l’activité professionnelle du locataire, la base imposable est constituée des loyers réels mais avec un abattement de 40%. Ainsi, seuls 60% des loyers réels sont imposables.
Si les revenus fonciers sont agrégés aux revenus professionnels pour subir des taux progressifs par tranches, cette détermination favorable de la base imposable des revenus fonciers permet de réduire considérablement la pression fiscale des propriétaires.
Cette situation fiscale favorable peut toutefois être remise en cause par l’administration fiscale. Celle-ci peut en effet, dans certaines circonstances lorsqu’un contribuable est propriétaire de plusieurs immeubles, considérer que le contribuable développe une activité professionnelle de location immobilière. Les revenus de la location seront alors qualifiés de revenus professionnels. Cela a pour conséquence que les loyers effectivement perçus sont imposables dans leur intégralité, et non plus sur la base du revenu cadastral (habitation) et sans abattement de 40% (professionnel). En outre, les cotisations de sécurité sociale s’appliqueront.
Une méthode simple pour éviter que l’administration fiscale n’utilise ce critère pour requalifier les revenus immobiliers en revenus professionnels consiste à confier l’ensemble de ces tâches de gestion locative à un tiers.
